Hoeveel kamers heeft jouw Hotel of B&B nu echt nodig om rendabel en winstgevend te zijn?
Bijgewerkt op: 6 apr. 2022
Wil jij een B&B overnemen? Droom jij van een eigen B&B ?
Kan je wel een B&B rendabel uitbaten?
Dagelijks focus ik mij op het rendement van alle soorten accommodaties, van Hotels tot B&B’s en vakantiewoningen. De vraag hoeveel kamers, bedden, units er nu effectief nodig zijn om winstgevend te zijn, komt regelmatig naar boven.
Zeker bij de opstart of de overname van een Hotel of B&B is dit een belangrijk vraagstuk, zeker in het kader bij het opstellen van een Ondernemingsplan/Business plan. Maar op deze vraag is er geen eenvoudig standaard antwoord. Het minimum aantal kamers is sterk afhankelijk van verschillende factoren.
Het is dan ook zeer kort door de bocht om minimum grenzen te leggen in de aard van minimum 40 kamers voor een Hotel en minimum 5 kamers voor een B&B.
Wat is het maximum aantal kamers voor een B&B?
Voor B&B's in Vlaanderen is er effectief een maximum aantal kamers opgelegd door Toerisme Vlaanderen.
De volledige B&B mag maximaal 32 slaapplaatsen tellen en dit verspreid over hoogstens 15 kamers. En je voorziet minstens één ruimte waarin contact tussen de gasten en de gastheer mogelijk is.
Minimum aantal kamers voor een Hotel?
Start je een hotel dan is er door Toerisme Vlaanderen geen minimum, maar ook geen maximum, aantal kamers die worden opgelegd.
Het is dus perfect mogelijk dat je een B&B uitbaat met 10 kamer en je buren een Hotel uitbaten met maar 5 kamers.
Is het uitbaten van een Hotel of B&B wel rendabel?
Graag geef ik hier wat meer duidelijkheid over de verschillende factoren die mee bepalen hoeveel kamers je nu nodig zou hebben om als Hotel of B&B rendabel te zijn.
1. Winst ?
Werk je als eenmanszaak of als vennootschap? Betaal je jezelf (en je partner) een loon uit en hoeveel?
Heb je investeerders die je moet vergoeden? …
Voor ieder is dit een ander verhaal: gezinssituatie, woonsituatie, hobby's, verwachtingen, enz.
Een pak factoren dus die voor elk persoon en bij elke onderneming sterk kunnen verschillen.
2. Welke activiteiten naast de kamers?
Waarschijnlijk de belangrijkste factor. Heb je enkel kamers met ontbijt waar omzet uit komt of heb je nog andere activiteiten en welke omzet heb je hiervan? Zijn deze activiteiten enkel toegankelijk voor gasten of ook voor externe klanten vb restaurant, wellness, bar, feestzalen, vergaderruimte… Hoe afhankelijk is de omzet van deze activiteit van het aantal bezette kamers en omgekeerd m.a.w. hoeveel kameromzet heb je in relatie met deze activiteiten?
3. Alles zelf of toch maar personeel?
Sommige uitbaters gaan er volledig zelf voor en doen geen beroep op personeel. Anderen doen beroep op personeel en extra’s. Keuzes die een invloed hebben op het rendement en het minimum aantal kamers dat je nodig hebt. Daarnaast is het aantal kamers zelf ook doorslaggevend in de keuze tussen “nooit” met personeel moeten werken en “altijd” met personeel moeten werken. Doe je het alleen of springt je partner soms of altijd in? Uit ervaring weten we dat 4 à 5 kamers het kantelpunt is tussen het volledig zelf te doen of personeel te moeten inzetten. Personeel kan ook steeds in de vorm van helpende partner, kinderen, studentenjobs, weekendwerk, interim...
4. Ligging – Seizoensgebonden
Is de accommodatie gelegen in een zeer seizoengevoelige stad of regio? Sommige accommodaties kunnen/moeten enkele weken per jaar sluiten omdat er gewoon onvoldoende reservaties zijn. Steden die verschillende doelgroepen bereiken zoals Leuven en Gent zijn veel minder seizoengevoelig dan bijvoorbeeld
de kustregio. Op de websites van lokalen en nationale Toeristische diensten kan je hier zeker data over vinden, soms zelfs zeer gedetailleerd per stad/regio, per maand en zelfs per accommodatie type. Het is enorm belangrijk om dit in rekening te nemen en je niet te laten verrassen eens je accommodatie geopend is. De meest relevante jaren om de trends te kennen zijn 2018 en 2019. De data van 2020 en 2021 zijn door de pandemie niet relevant en kunnen een zeer fout beeld geven. 2017 was het hersteljaar na de periode van terreuraanslagen in 2016, wat deze data van sommige steden en regio's ook niet altijd bruikbaar maken.
5. Aantal openingsdagen per jaar
Sommige accommodaties kunnen/moeten enkele weken per jaar sluiten omdat de vraag er gewoon niet is.
Andere accommodaties kunnen een heel jaar openblijven maar maken de keuze om enkele weken per jaar te sluiten en zelf rust te nemen. Daarnaast is er ook steeds de optie om niet 7 dagen op 7 open te zijn, zo zijn er meerdere accommodaties die bijvoorbeeld geen nieuwe gasten ontvangen op zondag. Het aantal openingsdagen/sluitingsdagen kunnen een erg grote impact hebben op het aantal kamers dat je nu effectief nodig zou hebben om je vaste kosten te dekken en uiteindelijk ook rendabel te zijn.
Stel dat je met 3 kamer een bezetting van 70% per jaar zou nastreven dan zou je in het geval van zondagsluiting en 3 weken jaarlijks verlof eigenlijk een gemiddelde bezetting van 87% moet behalen tijdens de openingsdagen, wat een enorm verschil is.
6. Doelgroep
Welke doelgroep trek je nu aan of welke zou je willen aantrekken? Aan elke doelgroep zit een bestedingspatroon. Een gezin met jonge kinderen geeft aan andere dingen geld uit dan een gepensioneerd koppel. Maar aan de doelgroep is ook een typische tijdsbesteding gekoppeld. Dat gezin met jonge kinderen zal tijdens de schoolvakanties bij jou logeren terwijl dat gepensioneerd koppel ook midden in de week bij jou kan verblijven.
7. Prijs
De keuze van je doelgroep heeft ook een invloed op je prijszetting. Zoek je het in de wat hogere prijscategorieën of wil je een voordelige overnachting aanbieden?
Geen onbelangrijke denkoefening, wat zijn de prijzen van de andere accommodaties in de omgeving, wat bieden deze accommodaties aan voor die prijs,…?
8. Kostenstructuur
Aan elke accommodatie zijn er nu eenmaal vaste kosten die je meeneemt voor een zeer lange tijd. Hypotheek, huurgelden, verzekeringen, … Voor elke accommodatie en uitbater is dit een ander verhaal. Daarnaast kan je het onderhoud van een nieuwbouw niet vergelijken met deze van een historisch pand. De aanwezigheid van een tuin, zwembad, wellness, … allemaal vaste kosten die je moet terugverdienen via de verkoop van overnachtingen. Het is nu eenmaal een economische realiteit hoe meer kamers je kan verkopen hoe sneller deze vaste kosten kunnen gedekt worden en dit een positief effect heeft op je
winstgevendheid.
Conclusie:
Wij je een B&B overnemen of droom je van je eigen Hotel, dan heb je nood aan
duidelijke antwoorden op deze vragen. Het start allemaal met jouw concept en hoe je jezelf organiseert. Vervolgens alle cijfers samenvatten in een Ondernemingsplan/Businessplan en dan pas kom je op het juiste antwoord. Bedenk dat je eens je gestart bent met je Hotel of B&B, het niet altijd mogelijk is om extra kamers bij te creëren. Als dan het verhaal niet klopt moet je andere beslissingen nemen, die de “droom” snel kan omtoveren in een echte “nachtmerrie”.
Tom Minnen - Hotell me a Tale
Laatste update: 01/02/2022
Vragen? Opmerkingen? Toevoegingen?
Laat het mij zeker weten: tom.minnen@hotellmeatale.com