Hoeveel kamers heeft jouw B&B nu echt nodig om rendabel en winstgevend te zijn?


B&B kamer detail

Dagelijks focus ik mij op het rendement van alle soorten accommodaties, van grotere Hotels tot kleine B&B’s en vakantiewoningen. De vraag hoeveel kamers, bedden, units er nodig zijn om winstgevend te zijn, komt regelmatig naar boven.

Zeker bij de opstart of de overname van een Hotel of B&B is dit een belangrijk vraagstuk. Maar op deze vraag is er geen juist antwoord. Het minimum aantal kamers is sterk afhankelijk van de omkadering. Het is dan ook zeer kort door de bocht om grenzen te leggen in de aard van minimum 40 kamers voor een Hotel en minimum 5 kamers voor een B&B of meer algemeen een bezetting van 30%.

Wat is het maximum aantal kamers voor een B&B?

Voor B&B's in Vlaanderen is er een effectief maximum aantal kamers opgelegd door Toerisme Vlaanderen.

De volledige B&B mag maximaal 32 slaapplaatsen tellen en dit verspreid over hoogstens 15 kamers. En je voorziet minstens één ruimte waarin contact tussen de gasten en de gastheer mogelijk is.


Minimum aantal kamers voor een Hotel?

Start je een hotel dan is er door Toerisme Vlaanderen geen minimum, maar ook geen maximum, aantal kamers die wordt opgelegd.


Het is dus perfect mogelijk dat je een B&B uitbaat met 10 kamer en je buren een Hotel uitbaten met 5 kamers.

Wil jij een B&B overnemen? Droom jij van een eigen B&B ? Kan je wel een B&B rendabel uitbaten?


Graag geef ik hier wat meer duidelijkheid over de verschillende factoren die mee bepalen hoeveel kamers hotel of B&B nodig heeft om rendabel te zijn.

1. Winst?

Werk je als eenmanszaak of als vennootschap? betaal je jezelf (en je partner) een loon uit en hoeveel? heb je investeerders die je moet vergoeden? …

Voor ieder is dit een ander verhaal: gezinssituatie, woonsituatie, hobbies, enz.

Een pak factoren dus die voor elk persoon en elke onderneming anders kunnen liggen.

2. Welke activiteiten naast de kamers?

Waarschijnlijk de belangrijkste factor. Heb je enkel kamers met ontbijt waar omzet uit komt of heb je nog andere activiteiten en welke omzet heb je hiervan? Zijn deze activiteiten enkel toegankelijk voor gasten of ook voor andere klanten vb restaurant, wellness, bar, vergaderruimte… Hoe afhankelijk is de omzet van deze activiteit van het aantal bezette kamers en omgekeerd, hoeveel kameromzet heb je in relatie met deze activiteit?

3. Zelf hard werken of toch maar personeel?

Sommige uitbaters gaan er volledig zelf voor en doen geen beroep op personeel. Anderen doen beroep op personeel en extra’s. Keuzes die een invloed hebben op het rendement en het minimum aantal kamers dat je nodig hebt. Daarnaast is het aantal kamers zelf ook doorslaggevend in de keuze tussen “nooit” met personeel moeten werken en “altijd” met personeel moeten werken. Doe je het alleen of springt je partner soms of altijd in?

4. Ligging – Seizoensgevoeligheid

Is de accommodatie gelegen in een zeer seizoensgevoelige omgeving of niet? Sommige accommodaties kunnen/moeten enkele weken per jaar sluiten omdat de vraag er gewoon niet is.

Andere accommodaties kunnen een heel jaar openblijven maar maken de keuze om enkele weken per jaar rust te nemen. Daarnaast is er ook steeds de mogelijkheid om niet 7 op 7 open te zijn. Al deze keuzes hebben een impact op het aantal kamers dat je nodig zou hebben om rendabel te zijn.

5. Doelgroep

Welke doelgroep trek je nu aan of welke zou je willen aantrekken? Aan elke doelgroep zit een bestedingspatroon. Een gezin met jonge kinderen geeft aan andere dingen geld uit dan een gepensioneerd koppel. Maar aan de doelgroep is ook een typische tijdsbesteding gekoppeld. Dat gezin met jonge kinderen zal tijdens de schoolvakanties bij jou logeren terwijl dat gepensioneerd koppel midden in de week bij jou kan verblijven.

6. Prijs

De keuze van je doelgroep heeft ook een invloed op je prijszetting. Zoek je het in de wat hogere prijscategorieën of wil je een voordelige overnachting aanbieden?

Geen onbelangrijke denkoefening, wat zijn de prijzen van de andere accommodaties in de omgeving, wat bieden deze accommodaties voor die prijs,…?

7. Kostenstructuur

Aan elke accomodatie zijn er vaste kosten die je meeneemt voor een zeer lange tijd. Hypotheek, huurgelden, verzekeringen, … Voor elke accommodatie en uitbater is dit een ander verhaal. Daarnaast kan je het onderhoud van een nieuwbouw niet vergelijken met deze van een historisch pand. De aanwezigheid van een tuin, zwembad, wellness, … allemaal vaste kosten die je moet terugverdienen via de verkoop van een minimum aantal kamers.

Conclusie:

Wij je een B&B overnemen of droom je van je eigen Hotel, dan heb je nood aan

duidelijke antwoorden op deze vragen. Het start allemaal met jouw concept en hoe je jezelf organiseert. Vervolgens alle cijfertjes goed samenzetten en dan pas kom je op het juiste antwoord. Bedenk dat je eens je gestart bent met je Hotel of B&B, het niet altijd mogelijk is om extra kamers bij te creëren. Als dan het verhaal niet klopt moet je andere beslissingen nemen, die de “droom” snel kan omtoveren in een “nachtmerrie”.

Tom Minnen - Hotell me a Tale

Ken je mijn verhaal al? Klik hier

Laatste update: 01/05/2019

Vragen? Opmerkingen? Toevoegingen?

Laat het mij zeker weten: tom.minnen@hotellmeatale.com

5,474 keer bekeken0 reacties